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近日中央紀委國家監(jiān)委在官網(wǎng)上刊發(fā)了題為《緊盯國資監(jiān)管責任落實 推動補齊管理短板 喚醒“沉睡”資產》的文章，將盤活閑置國有資產這一話題再度推上了風口浪尖。

事實上，前段時間各地紛紛出臺了盤活閑置資產的指導文件，某些地區(qū)甚至出現(xiàn)了高規(guī)格的“砸鍋賣鐵”專班。這樣的表述，也讓我們非常直觀的感受到地方政府的決心和問題的緊迫性。

那么如何高效盤活存量資產呢？本期我們以房產類資產為例，詳細分析了資產整合方式及實操過程中的涉稅問題。

資產整合按標的進行劃分，可分為資產交易和股權交易。資產交易指以資產的形式直接劃轉不動產資源，或者將不動產資源以資產的形式劃入主體公司下屬的另一家無隱債的子公司后，再將該子公司劃轉至目標公司。股權交易指通過股權轉讓的方式，將不動產資源轉至目標公司。

資產整合按交易方式進行劃分，可分為無償劃轉和產權交易。無償劃轉即主體公司將不動產資源或者將持有不動產資源的子公司無償劃轉至目標公司。而產權交易則是由主體公司與目標公司簽訂有償轉讓協(xié)議，由主體公司向目標公司購買不動產資源或者持有不動產資源的子公司的股權。

有效盤活存量資產，形成存量資產和新增投資的良性循環(huán)，對于提升國有資產運營管理水平、拓寬社會投資渠道、合理擴大有效投資以及降低政府債務風險、降低企業(yè)負債水平，優(yōu)化企業(yè)融資模式等具有重要意義。

通過將存量的優(yōu)質資產劃轉至無隱債、無訴訟、無債務違約等相關風險的國企平臺后進行盤活，尋求市場化主體轉型，以滿足資產證券化、債券等產品的發(fā)行要求。

最終實現(xiàn)優(yōu)化國有經(jīng)濟布局結構，增強核心功能，增強戰(zhàn)略支撐能力；提升核心競爭力，塑造獨特競爭優(yōu)勢。

在資產整合過程中，稅務問題是一個難以回避的話題。國有企業(yè)由于自身性質往往對此比較保守，不過我們仍然建議國有企業(yè)管理人員對相關政策進行一些基本的了解。運用與否，存乎一心，但是不可不知。

國有企業(yè)土地使用權、地上的建筑物及其附著物、存量房產等資產劃轉的過程中涉及到的稅種包括增值稅金及附加、土地增值稅、契稅、企業(yè)所得稅以及印花稅。

若資產劃轉的主體公司和目標公司屬于同一控制下企業(yè)，則該類資產劃轉在實務中存在一定的稅收籌劃空間。現(xiàn)就該類資產劃轉的涉稅問題及處理思路歸納如下：

根據(jù)《財政部國家稅務總局關于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》（財稅（2016）36號）規(guī)定，企業(yè)以無形資產、不動產投資入股行為，屬于有償銷售不動產、無形資產行為，需要征收增值稅。

因此，主體公司向目標公司即使是無償劃轉，也會被視同銷售，需要計算增值稅及其附加稅。一般納稅人銷售不動產的一般計稅方法適用稅率為9%。此外，一般納稅人轉讓其2016年4月30日前取得（不含自建）的不動產，可以選擇適用簡易計稅方法計稅，以取得的全部價款和價外費用扣除不動產購置原價或者取得不動產時的作價后的余額為銷售額，按照5%的征收率計算應納稅額。一般納稅人轉讓其2016年4月30日前自建的不動產，可以選擇適用簡易計稅方法計稅，以取得的全部價款和價外費用為銷售額，按照5%的征收率計算應納稅額。

稅籌思路：根據(jù)《國家稅務總局關于納稅人資產重組有關增值稅問題的公告》(國家稅務總局公告2011年第13號)規(guī)定，納稅人在資產重組過程中，通過合并、分立、出售、置換等方式，將全部或者部分實物資產以及與其相關聯(lián)的債權、負債和勞動力一并轉讓給其他單位和個人，不屬于增值稅的征稅范圍，其中涉及的貨物轉讓，不征收增值稅。

因此，實踐中主體公司向目標公司劃轉資產可對實物資產以及與其相關聯(lián)的債權、負債和勞動力進行“打包”后一并轉讓，使得轉讓具有“整體性”，便能夠合理將資產劃轉行為排除在增值稅應稅行為之外。

據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》（國務院令第138號）第二條規(guī)定：“轉讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人，為土地增值稅的納稅義務人，應當依照本條例繳納土地增值稅”。

因此，如果主體公司與目標公司之間的資產劃轉被認定為國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物轉讓，那么就需要繳納土地增值稅。

土地增值稅實行四級超率累進稅率。納稅人轉讓房地產所取得的收入減除規(guī)定扣除項目金額后的余額為增值額。增值額未超過扣除項目金額50%的部分稅率為30%。增值額超過扣除項目金額50%、未超過扣除項目金額100%的部分，稅率為40%。增值額超過扣除項目金額100%、未超過扣除項目金額200%的部分，稅率為50%。增值額超過扣除項目金額200%的部分稅率為60%。

稅籌思路：根據(jù)《財政部稅務總局關于繼續(xù)實施企業(yè)改制重組有關土地增值稅政策的公告》（財政部 稅務總局公告2021年第21號）第四條規(guī)定：單位、個人在改制重組時以房地產作價入股進行投資，對其將房地產轉移、變更到被投資的企業(yè)，暫不征土地增值稅。

因此，實踐中主體公司向目標公司劃轉資產可通過股權轉讓、入股投資等方式進行，通過上述方式將房地產轉移、變更到被投資的企業(yè)，便可以合理規(guī)避掉資產劃轉過程中產生的土地增值稅。

產權交易方式下的資產劃轉，據(jù)《中華人民共和國契稅法》第三條規(guī)定，資產受讓方（買受人）需繳納契稅。契稅實行3%～5%的幅度稅率，具體稅率由各省、自治區(qū)、直轄市人民政府根據(jù)實際情況確定。因此，資產受讓方（買受人）需依法繳納契稅。

稅籌思路：根據(jù)《財政部 稅務總局關于繼續(xù)支持企業(yè)事業(yè)單位改制重組有關契稅政策的通知》（財稅〔2021〕17號）規(guī)定，同一投資主體內部所屬企業(yè)之間土地、房屋權屬的劃轉，包括母公司與其全資子公司之間，同一公司所屬全資子公司之間，同一自然人與其設立的個人獨資企業(yè)、一人有限公司之間土地房屋權屬的劃轉，免征契稅。

因此，實務中主體公司向目標公司劃轉資產若通過無償劃轉的方式進行，便可適用“17號”文，契稅可依法予以免征。

產權交易方式下的資產劃轉，據(jù)《中華人民共和國企業(yè)所得稅法》第六條，企業(yè)出售不動產所得屬于轉讓財產收入，應納入企業(yè)的收入總額中，并依法繳納企業(yè)所得稅。企業(yè)所得稅的稅率通常為25%。因此，資產出讓方需依法繳納企業(yè)所得稅。

稅籌思路：據(jù)《關于促進企業(yè)重組有關企業(yè)所得稅處理問題的通知》（財稅（2014）109號）中規(guī)定的條件，對100%直接控制的居民企業(yè)之間，以及受同一或相同多家居民企業(yè)100%直接控制的居民企業(yè)之間按賬面凈值劃轉股權或資產，凡具有合理商業(yè)目的、不以減少、免除或者推遲繳納稅款為主要目的，股權或資產劃轉后連續(xù)12個月內不改變被劃轉股權或資產原來實質性經(jīng)營活動，且劃出方企業(yè)和劃入方企業(yè)均未在會計上確認損益的，可以選擇適用特殊性稅務處理，免征企業(yè)所得稅。

因此，實務中主體公司向目標公司劃轉資產可按照賬面凈值劃轉，同時作為資產劃出方以及資產劃入方均不確認所得，按照被劃轉資產的原賬面凈值確認計稅基礎和計提折舊，便可適用特殊性稅務處理，依法免征企業(yè)所得稅。

根據(jù)《企業(yè)國有股權無償劃轉管理辦法》（國資發(fā)產權【2005】239號）規(guī)定，無償劃轉雙方應簽訂無償劃轉協(xié)議，企業(yè)間無償劃轉資產，如果涉及到產權過戶登記的，根據(jù)《印花稅暫行條例》的規(guī)定，產權轉移書據(jù)按所載金額0.5‰貼花，包括財產所有權和版權，商標專有權，專利權，專有技術使用權等轉移書據(jù)，均應當按規(guī)定繳納印花稅。

因此，無論以何種方式劃轉資產，涉及產權變更的，主體公司和目標公司均需繳納印花稅。

考慮到國有資產整合重組的復雜性，上述資產劃轉過程中的整合方式與涉稅問題，仍要以與當?shù)刂鞴懿块T的溝通結果為準。