當(dāng)前位置 ： 首頁 》新聞咨詢訊 》行業(yè)資訊 我國首批公募 REITs于5月31日正式對公眾投資者發(fā)售，9 只公募REITs全部實(shí)現(xiàn)超募。2021年6月8日，9只公募REITs的《基金合同生效公告》正式公布，意味著基金最終配售結(jié)果敲定，為此，筆者對資管產(chǎn)品參與投資的情況進(jìn)行分析。
總體來看：首批9只公募REITs募集規(guī)模合計(jì)308.91億，資管產(chǎn)品認(rèn)購規(guī)模合計(jì)34.68億，占總規(guī)模的11.23%，其中銀行理財(cái)產(chǎn)品認(rèn)購規(guī)模2.29億，占資管產(chǎn)品認(rèn)購規(guī)模的6.6%，信托計(jì)劃認(rèn)購規(guī)模3.42億，占資管產(chǎn)品認(rèn)購規(guī)模的9.8%，私募資管計(jì)劃（券商資管+基金專戶）認(rèn)購規(guī)模24.07億，占資管產(chǎn)品認(rèn)購規(guī)模的69.4%，私募基金認(rèn)購規(guī)模4.89億，占資管產(chǎn)品認(rèn)購規(guī)模的14.1%。
一、資管產(chǎn)品參與戰(zhàn)略配售情況
1.9只公募REITs的初始戰(zhàn)略配售發(fā)售份額（發(fā)售公告披露）與最終戰(zhàn)略配售發(fā)售份額（基金生效公告披露）保持一致 ；
2.從資管產(chǎn)品種類來看，通過戰(zhàn)略配售方式參與公募REITs投資的資管產(chǎn)品包括：
● 9只理財(cái)產(chǎn)品，管理人包括廣州銀行、中郵理財(cái)；
● 2只信托計(jì)劃，管理人為建信信托、華潤信托；
●6只私募資管計(jì)劃（券商資管+基金專戶），管理人包括招商財(cái)富資產(chǎn)管理有限公司、工銀瑞信投資管理有限公司、上海光大證券資產(chǎn)管理公司、富國基金管理有限公司、易方達(dá)基金管理有限公司；
● 2只私募投資基金，管理人包括廣州國發(fā)私募證券投資基金管理有限公司、深圳市前海建合投資管理有限公司。
具體如下圖：
其中，公募銀行理財(cái)產(chǎn)品通過戰(zhàn)略配售投資廣州廣河項(xiàng)目的包括，廣州銀行作為管理人的7只理財(cái)產(chǎn)品，中銀理財(cái)作為管理人的2只理財(cái)產(chǎn)品；投資首鋼綠能項(xiàng)目的有中銀理財(cái)?shù)?只產(chǎn)品，具體產(chǎn)品情況如下圖：
（1）以上公募銀行理財(cái)產(chǎn)品期限為1-3年，產(chǎn)品類型包括開放式和封閉式，《公開募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金指引（試行）》（中國證券監(jiān)督管理委員會公告〔2020〕54號，以下簡稱“指引”）明確戰(zhàn)略投資者中，其他專業(yè)機(jī)構(gòu)投資者持有基礎(chǔ)設(shè)施基金份額期限自上市之日起不少于12個月，即以上資管產(chǎn)品在投資公募REITs時存在限售期安排。
（2）廣州銀行發(fā)行的7只理財(cái)產(chǎn)品均為固定收益類產(chǎn)品，根據(jù)產(chǎn)品期限不同，業(yè)績比較基準(zhǔn)在4.20%-5.8%之間，中銀理財(cái)發(fā)行的2只理財(cái)產(chǎn)品均為混合類產(chǎn)品，期限為1096天，業(yè)績比較基準(zhǔn)包括5.1%和5.00%。從指引及首批公募REITs披露的信息來看，基金收益分配至少每年一次，且比例不低于合并后基金年度可供分配金額的90%。
首批公募REITs的2022年的預(yù)期收益測算（預(yù)測現(xiàn)金分派率）在4.04%-9.91%之間，廣州銀行發(fā)行的理財(cái)產(chǎn)品投資的基金（廣州廣河），在2021.6.1-2021.12.31期間與2021年度預(yù)期收益測算分別為5.91%與6.87%，中郵理財(cái)理財(cái)產(chǎn)品投資的基金（首鋼綠能），在2021.6.1-2021.12.31期間與2021年度預(yù)期收益測算分別為8.52%與7.63%，需要注意的是，以上預(yù)測數(shù)據(jù)并非基金管理人向投資者保證本金不受損失或者保證其取得最低收益的承諾。
筆者認(rèn)為，目前銀行理財(cái)投資公募REITs考慮的核心因素為其估值情況，按照現(xiàn)有規(guī)則，后續(xù)基金凈值表現(xiàn)若波動不大，結(jié)合收益率、流動性等因素，其應(yīng)為銀行理財(cái)較為理想的配置資產(chǎn)。
3.在數(shù)量上，9只公募REITs最終戰(zhàn)略配售發(fā)售份額總額為42.989億份，以上資管產(chǎn)品參與戰(zhàn)略配售認(rèn)購份數(shù)合計(jì)4.35億份，占最終總戰(zhàn)略配售總額的10.11%；
4.如下圖，在投資金額上，9只公募REITs最終戰(zhàn)略配售發(fā)售金額總額合計(jì)221.6212億元，以上資管產(chǎn)品參與戰(zhàn)略配售認(rèn)購金額合計(jì)20.5976億元，占比9.22%。
5.結(jié)合9只公募REITs的項(xiàng)目性質(zhì)和底層資產(chǎn)來看，理財(cái)產(chǎn)品均選擇了特許經(jīng)營權(quán)類項(xiàng)目，廣州銀行選擇高速類資產(chǎn)，項(xiàng)目主要收入來源為高速通行費(fèi)，中銀理財(cái)選擇了環(huán)保類資產(chǎn)，項(xiàng)目主要收入來源為項(xiàng)目運(yùn)營收入。
二、資管產(chǎn)品參與網(wǎng)下發(fā)售情況
1.因9只公募REITs全部實(shí)現(xiàn)超募，且符合“網(wǎng)下向公眾回?fù)?rdquo;條件，所以，資管產(chǎn)品最終獲配的基金份額少于發(fā)售期間的擬認(rèn)購基金份額，具體如下圖所示；
2.從參與網(wǎng)下發(fā)售的資管產(chǎn)品的種類和數(shù)量來看，以上均為私募產(chǎn)品，其中私募基金參與非常活躍，認(rèn)購各個公募REITs的數(shù)量基本都在10只以上，其中認(rèn)購蛇口產(chǎn)園項(xiàng)目的私募基金數(shù)量高達(dá)74只。私募資管計(jì)劃（券商資管+基金專戶）參與也較為可觀，合計(jì)57只，管理人以頭部機(jī)構(gòu)為主，如中信證券、光大證券資管、興業(yè)證券資管等，信托計(jì)劃參與量最小，僅有華鑫信托的2個信托產(chǎn)品參與投資。
另外，以上產(chǎn)品中還存在部分嵌套產(chǎn)品和單一產(chǎn)品，如：
● 廣發(fā)基金-招商銀行-廣發(fā)基金錦嘉2021年1號FOF集合資產(chǎn)管理計(jì)劃；
● 興證證券資管－興業(yè)銀行“現(xiàn)金寶（4 號）”－私人銀行類人民幣理財(cái)產(chǎn)品－興證資管恒睿2020002 單一資產(chǎn)管理計(jì)劃；
● 工銀瑞信投資-工商銀行-工銀瑞投-工銀理財(cái)四海甄選集合資產(chǎn)管理計(jì)劃（在東吳蘇園基金詢價中，因低價被剔除）。
3.如下圖，相比于戰(zhàn)略配售情況，資管產(chǎn)品參與網(wǎng)下發(fā)售力度更大（認(rèn)購份數(shù)更多），但因觸發(fā)回?fù)軝C(jī)制，導(dǎo)致最終獲配的基金份額大大減少。9只公募REITs網(wǎng)下發(fā)售基金份額合計(jì)12.7685億份，其中資管產(chǎn)品最終通過網(wǎng)下發(fā)售獲配份數(shù)合計(jì)2.8203億份，占總份額的22.08%。認(rèn)購金額上，9只公募REITs網(wǎng)下發(fā)售基金金額合計(jì)66.6268億元，其中資管產(chǎn)品最終通過網(wǎng)下發(fā)售認(rèn)購金額合計(jì)14.2405億元，占總金額的21.37%。
三、資管產(chǎn)品如何參與公募REITs投資？
資管產(chǎn)品參與公募REITs投資的方式和投資者組成結(jié)構(gòu)及發(fā)售方式相關(guān)：
1.公募REITs的投資者結(jié)構(gòu)
如上圖，資管產(chǎn)品可在戰(zhàn)略投資者和網(wǎng)下投資者的階段參與
2.公募REITs的發(fā)售方式有三種，資管產(chǎn)品可以通過戰(zhàn)略配售和網(wǎng)下發(fā)售兩種方式參與。
三種發(fā)售模式包括：
（1）向戰(zhàn)略投資者定向配售（“戰(zhàn)略配售”）：戰(zhàn)略投資者作為管理人可代表資管產(chǎn)品參與。
基礎(chǔ)設(shè)施基金發(fā)售的戰(zhàn)略投資者包括基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目原始權(quán)益人或其同一控制下的關(guān)聯(lián)方，以及其他專業(yè)機(jī)構(gòu)投資者。其中，其他專業(yè)機(jī)構(gòu)投資者，包括證券公司、基金管理公司、信托公司、財(cái)務(wù)公司、保險公司及保險資產(chǎn)管理公司、合格境外投資者、商業(yè)銀行及銀行理財(cái)子公司、政策性銀行、符合規(guī)定的私募基金管理人以及其他符合中國證監(jiān)會及上交所投資者適當(dāng)性規(guī)定的專業(yè)投資者。
戰(zhàn)略投資者不得接受他人委托或者委托他人參與，但依法設(shè)立并符合特定投資目的證券投資基金、公募理財(cái)產(chǎn)品和其他資產(chǎn)管理產(chǎn)品，以及全國社會保障基金、基本養(yǎng)老保險基金、年金基金等除外。
另外，參與戰(zhàn)略配售的投資者不得再參與網(wǎng)下詢價，但未參與戰(zhàn)略配售的證券投資基金、理財(cái)產(chǎn)品和其他資管產(chǎn)品除外，即資管產(chǎn)品只能在戰(zhàn)略配售或網(wǎng)下發(fā)售兩種發(fā)售方式中選其一。
（2）向符合條件的網(wǎng)下投資者詢價發(fā)售（“網(wǎng)下發(fā)售”）：資管產(chǎn)品作為網(wǎng)下投資者的配售對象參與。
其中，網(wǎng)下投資者，是指參與網(wǎng)下詢價和認(rèn)購業(yè)務(wù)的專業(yè)機(jī)構(gòu)投資者。全國社會保障基金、基本養(yǎng)老保險基金、年金基金等可根據(jù)有關(guān)規(guī)定參與網(wǎng)下詢價?？傮w來看，在詢價及定價環(huán)節(jié)，可以總結(jié)為：公募REITs基本遵循由專業(yè)機(jī)構(gòu)投資者引導(dǎo)的原則。
而在基金完成定價后，基金管理人、財(cái)務(wù)顧問將按照事先確定的配售原則，在有效報(bào)價的網(wǎng)下投資者中選擇配售對象，而配售對象由網(wǎng)下投資者指定，可以是參與網(wǎng)下發(fā)售的投資者或其管理的投資產(chǎn)品，基金對所有網(wǎng)下投資者按照同比例配售原則進(jìn)行配售。即資管產(chǎn)品可以在該階段進(jìn)行認(rèn)購。
（3）向公眾投資者公開發(fā)售（“公眾發(fā)售”）
主要涉及個人投資者，在首批9只公募REITs認(rèn)購中，公眾投資者認(rèn)購總量遠(yuǎn)超過公眾發(fā)售總量。因此，基金管理人都采取了全程比例確認(rèn)的方式對公眾投資者認(rèn)購進(jìn)行比例配售，配售比例=最終公眾發(fā)售份額*認(rèn)購價格/全部有效公眾認(rèn)購金額，如東吳蘇園基金的公眾投資者配售比例為12.29%，意味著10000元的認(rèn)購金額最終獲配1229元（不考慮認(rèn)購費(fèi)的情況下）。
另外，公眾發(fā)售和網(wǎng)下發(fā)售之間可以進(jìn)行回?fù)埽?/p>
【公眾向網(wǎng)下回?fù)堋抗娡顿Y者認(rèn)購份額不足的，基金管理人和財(cái)務(wù)顧問可以將公眾投資者部分向網(wǎng)下發(fā)售部分進(jìn)行回?fù)?，但網(wǎng)下投資者認(rèn)購數(shù)量低于網(wǎng)下最低發(fā)售數(shù)量的，不得向公眾投資者回?fù)堋?/p>
【網(wǎng)下向公眾回?fù)堋勘敬问着糝EITs均觸發(fā)了該回?fù)軝C(jī)制，即網(wǎng)下投資者認(rèn)購數(shù)量高于網(wǎng)下最低發(fā)售數(shù)量，且公眾投資者有效認(rèn)購倍數(shù)較高的，網(wǎng)下發(fā)售部分可以向公眾投資者回?fù)堋?/p>
四、公募REITs中涉及的重要主體
公募REITs的交易結(jié)構(gòu)如下圖，總體結(jié)構(gòu)為“公募基金+ABS”，基金管理人承擔(dān)主動管理職責(zé)，其他機(jī)構(gòu)均承擔(dān)部分職責(zé)。
1.基金管理人：在公募REITs結(jié)構(gòu)中處于核心地位，為取得公募基金管理資格的證券公司或基金管理公司
目前，根據(jù)中基協(xié)披露，取得公募基金管理資格的包括：截止2021年6月，公募基金管理機(jī)構(gòu)有148家，其中有134家基金管理公司，12家證券公司（含證券子公司）、2家保險資產(chǎn)管理公司，但是保險資產(chǎn)管理公司沒有被納入公募REITs管理人主體范圍。此外，據(jù)了解，除已設(shè)立資管子公司的證券公司外，目前至少還有9家券商表示要設(shè)立資管子公司，包括山西證券、萬聯(lián)證券、華安證券、申萬宏源證券、國海證券、中信證券、華創(chuàng)證券、中信建投及國金證券?？紤]到公募REITs本身“公募基金+ABS”的結(jié)構(gòu)屬性，不排除后續(xù)試點(diǎn)將擴(kuò)大公募REITs管理資格的主體范圍。
9只公募REITs中，基金管理人包括8家基金管理公司（華安基金、富國基金、中金基金、博時基金、平安基金、紅土創(chuàng)新基金、中航基金、東吳基金）和1家取得公募牌照的券商資管子公司（浙江浙商證券資產(chǎn)管理有限公司）。
2.資產(chǎn)支持證券管理人、財(cái)務(wù)顧問：在公募REITs結(jié)構(gòu)中處于輔助地位
前者要求為證券公司或基金公司子公司，后者則為取得保薦業(yè)務(wù)資格的證券公司。在盡職調(diào)查上，基金管理人可以與資產(chǎn)支持證券管理人聯(lián)合開展職調(diào)查，必要時還可以聘請財(cái)務(wù)顧問開展。但需注意的是，如果聘請財(cái)務(wù)顧問開展盡職調(diào)查，基金管理人與資產(chǎn)支持證券管理人依法應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任不因聘請財(cái)務(wù)顧問而免除。
此外，考慮到公募REITs本身的關(guān)聯(lián)屬性，監(jiān)管規(guī)定基金管理人或其關(guān)聯(lián)方與原始權(quán)益人存在關(guān)聯(lián)關(guān)系，或享有基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目權(quán)益時，應(yīng)當(dāng)聘請第三方財(cái)務(wù)顧問獨(dú)立開展盡職調(diào)查，并出具財(cái)務(wù)顧問報(bào)告。
3.運(yùn)營管理機(jī)構(gòu)（第三方管理人）：可設(shè)立專門的子公司或委托第三方管理機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)
運(yùn)營管理機(jī)構(gòu)主要負(fù)責(zé)基礎(chǔ)設(shè)施日常運(yùn)營維護(hù)、檔案歸集管理等事項(xiàng)，目前多為委托第三方管理機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)，一般為原始權(quán)益人的關(guān)聯(lián)方。因?yàn)楝F(xiàn)階段為公募REITs的發(fā)展初期，而以往基金管理人大多具備的是對資產(chǎn)本身進(jìn)行的交易能力，在項(xiàng)目的管理和運(yùn)營上則不具備優(yōu)勢，尤其是在運(yùn)營管理上。因此，運(yùn)營管理機(jī)構(gòu)雖然從規(guī)則上看，不屬于公募REITs的必要參與機(jī)構(gòu)，但結(jié)合實(shí)踐來看，預(yù)計(jì)未來一段時間內(nèi)各家管理人均仍有較大需求。此外，公募REITs中運(yùn)營管理機(jī)構(gòu)和類REITs中的資產(chǎn)服務(wù)機(jī)構(gòu)基本等同。
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