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新專(zhuān)欄背景：隨著江蘇、山東、甘肅、陜西等多地融資平臺(tái)新政的出臺(tái)，各地投融資監(jiān)管政策趨嚴(yán)，城投公司從“融資端”向“投資端”轉(zhuǎn)型已成必然趨勢(shì)。通過(guò)長(zhǎng)期的一線(xiàn)跟蹤調(diào)研，我們認(rèn)為“城鎮(zhèn)化”“資本化”“市場(chǎng)化”將成為其轉(zhuǎn)型要遵循的三大主線(xiàn)方向，因此特推出新專(zhuān)欄——三大主線(xiàn)研究專(zhuān)欄，以期為廣大客戶(hù)的發(fā)展和創(chuàng)新帶來(lái)一定指引借鑒作用，敬請(qǐng)期待。
作者：研究中心 徐佳麗
在2021年的最后一天，國(guó)家發(fā)改委發(fā)布了《關(guān)于加快推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）有關(guān)工作的通知》（發(fā)改辦投資〔2021〕1048號(hào)，以下簡(jiǎn)稱(chēng)1048號(hào)文），隨著公募REITs市場(chǎng)的加速擴(kuò)容，未來(lái)可能將有更多城投公司參與公募REITs市場(chǎng)，成為這個(gè)領(lǐng)域的主要參與者。
一、政策背景：不斷釋放積極信號(hào)
此前，國(guó)家發(fā)改委分別于2020年4月和2021年7月發(fā)布《關(guān)于做好基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點(diǎn)項(xiàng)目申報(bào)工作的通知》（發(fā)改辦投資〔2020〕586號(hào)，以下簡(jiǎn)稱(chēng)586號(hào)文）、《關(guān)于進(jìn)一步做好基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點(diǎn)工作的通知》（發(fā)改投資〔2021〕958號(hào)，以下簡(jiǎn)稱(chēng)958號(hào)文）。
對(duì)比1048號(hào)文、958號(hào)文、586號(hào)文，我們發(fā)現(xiàn)，基礎(chǔ)設(shè)施REITs政策不斷釋放出積極信號(hào)，產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域逐步打開(kāi)，項(xiàng)目申報(bào)范圍不斷拓寬，稅收、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓、特許經(jīng)營(yíng)權(quán)等方面的制度安排逐漸清晰，項(xiàng)目審核機(jī)制從優(yōu)，未來(lái)將有更多的企業(yè)加入公募REITs賽道，市場(chǎng)擴(kuò)容將會(huì)加速。
表1 1048號(hào)文、958號(hào)文、586號(hào)文對(duì)比分析
二、政策要點(diǎn)：逐步放開(kāi)門(mén)檻
1、愿入盡入、應(yīng)入盡入
從三次政策文件可以清晰看出，能夠申報(bào)實(shí)施發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施 REITs 項(xiàng)目范圍在不斷地進(jìn)行擴(kuò)大，958號(hào)文中將清潔能源等能源基礎(chǔ)設(shè)施、停車(chē)場(chǎng)項(xiàng)目、保障性租賃住房、水利設(shè)施、自然文化遺產(chǎn)和 5A 級(jí)旅游景區(qū)等旅游基礎(chǔ)設(shè)施納入為試點(diǎn)行業(yè)。
1048號(hào)文中提到申報(bào)項(xiàng)目“愿入盡入、應(yīng)入盡入”，沒(méi)有名額限制、地域區(qū)別，重質(zhì)量，輕地域，這也暗示著申報(bào)項(xiàng)目范圍在不斷擴(kuò)大，只要符合條件的項(xiàng)目都可以進(jìn)行試點(diǎn)申報(bào)，項(xiàng)目原始權(quán)益人包含央企、地方國(guó)企、民營(yíng)企業(yè)等各類(lèi)市場(chǎng)參與者。同時(shí)回歸市場(chǎng)化融資的本質(zhì)，投資者看重的是底層資產(chǎn)的質(zhì)量，項(xiàng)目過(guò)硬，投資回報(bào)率決定了投資者的意愿。
2、加強(qiáng)回收資金使用情況的跟蹤監(jiān)督
對(duì)于存量項(xiàng)目上，相較于958號(hào)文、586號(hào)文，1048號(hào)文著重提到，對(duì)已發(fā)行的基礎(chǔ)設(shè)施 REITs 項(xiàng)目，要加強(qiáng)回收資金使用情況的跟蹤監(jiān)督，定期調(diào)度回收資金是否及時(shí)使用、是否投入到原始權(quán)益人承諾的新項(xiàng)目建設(shè)以及使用方式是否為資本金注入等情況，督導(dǎo)項(xiàng)目原始權(quán)益人切實(shí)履行承諾。未來(lái)，發(fā)改委將重點(diǎn)關(guān)注回收資金，確保原始權(quán)益人將回收資金用于承諾的新項(xiàng)目建設(shè)，保證投資者權(quán)益，形成良性資金循環(huán)，起到示范效應(yīng)，有利于加強(qiáng)基礎(chǔ)設(shè)施 REITs 投資者信心。
3、不斷優(yōu)化審批審核機(jī)制
1048號(hào)文將不斷優(yōu)化審批審核機(jī)制，加強(qiáng)各部門(mén)間的協(xié)調(diào)，落實(shí)各項(xiàng)發(fā)行條件，推動(dòng)優(yōu)質(zhì)基礎(chǔ)設(shè)施 REITs 快速進(jìn)入市場(chǎng)，加快存量資產(chǎn)盤(pán)活，形成投資良性循環(huán)。《通知》提到將加強(qiáng)部門(mén)協(xié)調(diào)，落實(shí)申報(bào)條件，支持各部門(mén)共同解決項(xiàng)目推進(jìn)過(guò)程中存在的問(wèn)題，盡可能壓縮項(xiàng)目準(zhǔn)備周期。在依法合規(guī)的前提下，重點(diǎn)圍繞項(xiàng)目手續(xù)完善、產(chǎn)權(quán)證書(shū)辦理、土地使用、PPP和特許經(jīng)營(yíng)協(xié)議簽訂、國(guó)有資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓等，協(xié)調(diào)有關(guān)方面對(duì)項(xiàng)目發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施REITs予以支持，加快無(wú)異議函等相關(guān)手續(xù)辦理，落實(shí)各項(xiàng)發(fā)行條件。在嚴(yán)格保證質(zhì)量的前提下，進(jìn)一步優(yōu)化工作流程、提高工作效率。
4、鼓勵(lì)先進(jìn)典型，形成示范引領(lǐng)
《通知》鼓勵(lì)先進(jìn)典型，形成示范引領(lǐng)。截至 2021 年底，11 只已上市的公募 REITs 在二級(jí)市場(chǎng)均取得良好表現(xiàn)，平均漲幅達(dá) 25.5%，試點(diǎn)項(xiàng)目基本面扎實(shí)，運(yùn)營(yíng)管理人普遍為行業(yè)龍頭、信譽(yù)度高，形成了良好的示范作用。因此，各地方應(yīng)當(dāng)結(jié)合本地實(shí)際情況，出臺(tái)針對(duì)性的支持措施，推進(jìn)本地優(yōu)質(zhì)企業(yè)積極參與基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點(diǎn)，借鑒學(xué)習(xí)已發(fā)行成功的基礎(chǔ)設(shè)施REITs的企業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)，加強(qiáng)基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)優(yōu)化整合，形成更多項(xiàng)目逐步符合條件進(jìn)行實(shí)施基礎(chǔ)設(shè)施REITs發(fā)行。同時(shí)，研究在資金安排等方面給予優(yōu)先支持，充分發(fā)揮示范引領(lǐng)作用。
結(jié)語(yǔ)：
推動(dòng)基礎(chǔ)設(shè)施REITs是推動(dòng)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)資金來(lái)源多元化的重要舉措，有利于提高基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)穩(wěn)定性，降低投融資風(fēng)險(xiǎn)和地方債務(wù)負(fù)擔(dān)，隨著公募REITs市場(chǎng)的加速擴(kuò)容，城投公司將迎來(lái)更多機(jī)遇。